LES OUTILS CONTRACTUELS AU SERVICE DE LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT (1/3) : LES ORE (OBLIGATIONS REELLES ENVIRONNEMENTALES)
Auteur : Maître Camille Cros
Publié le :
05/10/2023
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2023
En prévision du colloque des 21ème Rencontres de droit et procédure administrative auquel le Cabinet RRAvocats participe activement et dont le thème sera cette année : aménagement et environnement : vers la conciliation d’injonctions contradictoires ? Le pôle public du Cabinet entend mettre l’accent cet automne sur les outils contractuels au service de la protection de l’environnement.
Le colloque sur les biens communs organisé le 29 septembre dernier à la Cour administrative d’appel de Marseille par l’Institut d’Etudes et de la Recherche sur le Droit et la Justice (IERDJ) a donné l’occasion d’entendre M. Gilles Martin, Professeur émerite de l’Université Côte d’Azur, sur le mécanisme de l’obligation réelle environnementale dont il est à l’origine de l’adoption par le Parlement dans la loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages à l’article 72, aujourd’hui codifié à l’article L. 132-3 du code de l’environnement.
7 ans après cette insertion dans notre corpus juridique, quelles sont les spécificités de ce contrat :
POUR QUI ?
Dans son article 2, la Charte de l’environnement, ayant valeur constitutionnelle, affirme que : « Toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l’amélioration de l’environnement ».La mise en place d’une obligation réelle environnementale nécessite que le propriétaire (public ou privé) signe un contrat avec un cocontractant qui peut être :
- une collectivité publique ;
- un établissement public ;
- ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement.
POUR QUOI ?
Les ORE sont un dispositif volontaire et contractuel qui repose sur la seule volonté des acteurs. Il permet à tout propriétaire immobilier (public ou privé) de mettre en place une protection environnementale attachée à son bien, pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans.Les obligations environnementales auxquelles est tenu le propriétaire du bien immobilier, suite au contrat « ORE », sont attachées à ce bien.
Les obligations réelles environnementales perdurent pendant toute la durée prévue au contrat, indépendamment des éventuels changements de propriétaires du bien immobilier.
Le propriétaire qui a signé ce contrat reste propriétaire du bien.
QUEL CONTENU ?
Le contrat ORE est volontairement souple pour pouvoir s’adapter facilement aux enjeux environnementaux repérés sur le bien immobilier (ou à proximité) et aux engagements que le propriétaire de ce bien souhaite prendre en faveur de l’environnement.Un minimum de contenu est toutefois requis, puisque tout contrat ORE doit préciser :
- les engagements réciproques des parties au contrat,
- la durée des obligations réelles environnementales (ORE)
- et les possibilités de révision et de résiliation (article L. 132-3 du code de l’environnement).
QUELS ENGAGEMENTS ?
Le contrat ORE doit définir les engagements réciproques des parties au contrat, c’est-à-dire : ceux du propriétaire du bien immobilier sur lequel l’ORE s’appliquera, et ceux de son cocontractant.
En effet, le contrat ORE n’étant pas unilatéral, le propriétaire n’est pas le seul à s’imposer des obligations.
La contrepartie de l’obligation réelle environnementale ne consiste pas forcément en une rémunération.
Celle-ci peut prendre d’autres formes, comme la réalisation de travaux par et à la charge du cocontractant (création d’une mare, plantation, entretien d’arbres), l’apport d’expertise au propriétaire afin de l’assister dans la mise en œuvre des obligations, …
La nature et le niveau des engagements pris sont libres, afin de permettre aux deux parties de s’accorder sur ce qu’elles entendent faire, étant entendu que les engagements ne doivent être ni dérisoires ni illusoires.
Exemples d’engagements pour le propriétaire
Pour le propriétaire du bien immobilier, cette liberté de définition inhérente aux ORE lui permet d’attacher à son bien, selon les engagements qu’il souhaite prendre. Ainsi, à titre d’exemple :
- des obligations de faire certaines actions sur tout ou partie du bien, comme par exemple :
- (re)planter des haies ou bosquets pour maintenir, renforcer ou restaurer une continuité écologique,
- ré-ouvrir un terrain clôturé ou remplacer une clôture imperméable par une clôture perméable aux déplacements de certaines espèces de faune,
- restaurer une mare,
- reconstituer des sols plus favorables à la biodiversité,
- entretenir une haie centenaire de marronniers.
- des obligations de ne pas faire certaines actions sur tout ou partie de ce bien. Par exemple :
- ne pas artificialiser (ou ne pas artificialiser davantage) un terrain, ne pas détruire, retirer ni déplacer certains éléments de biodiversité : ne pas couper des arbres isolés, des haies, ni déplacer ou détruire des souches, nids, murets en pierre ou autres éléments tant qu’ils servent ou peuvent servir d’habitat à des espèces,
- ne pas faire d’exhaussements, affouillements, drainage ou autres interventions du même type sur une zone humide,
- ne pas employer de produits phytopharmaceutiques, ni de polluants potentiels sur un terrain à enjeux pour les eaux superficielles ou souterraines, etc.
Exemples d’engagements pour le cocontractant non propriétaire
Pour le cocontractant non propriétaire, les engagements peuvent prendre de multiples formes et n’ont pas à être nécessairement financiers.
À titre d’illustrations, certaines de ces personnes morales peuvent, le cas échéant, prendre des engagements :
- sur l’inventaire et/ou le suivi des éléments de biodiversité ou des fonctions écologiques concernés par le contrat ORE ;
- pour faire connaître les enjeux environnementaux associés à ce bien immobilier et inciter à leurs prises en compte à une échelle plus large que celle de ce bien ;
- pour conseiller le propriétaire sur les actions les plus propices à favoriser les éléments de biodiversité et/ou les fonctions écologiques sur son bien immobilier ;
- pour mettre en œuvre certaines actions favorables à la biodiversité sur ce bien immobilier, avec l’accord du propriétaire.
QUELLE FORME ?
Dans la mesure où le contrat ORE est un acte juridique qui fait naître des obligations pour le propriétaire du bien immobilier, son cocontractant, mais aussi pour les propriétaires ultérieurs du bien, il doit :- être établi en la forme authentique chez un notaire ;
- être enregistré au service de la publicité foncière.
QUEL COÛT ?
Le contrat ORE est dispensé des taxes et autres frais généralement requis pour un enregistrement au service de la publicité foncière :- il n’est pas passible de droits d’enregistrement ;
- il ne donne pas lieu à la perception de la taxe de publicité foncière ;
- il ne donne pas lieu non plus au paiement de la contribution de sécurité immobilière.
Article rédigé par Maître Camille Cros
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